Pour retrouver l’historique vente immobilier d’un bien, il existe une source publique et gratuite : la base DVF (« Demandes de valeurs foncières »), publiée par la DGFiP à partir des actes notariés et des informations cadastrales. Elle indique le prix réel auquel des logements et des terrains ont changé de mains, adresse et surface comprises. Cet article explique où la consulter, comment lire une ligne, quelles ventes y manquent et comment utiliser ces prix pour estimer ou négocier.
Où sont enregistrées les ventes immobilières ?
Toute vente d’un bien immobilier passe par un acte notarié, qui fixe le prix signé entre le vendeur et l’acheteur. C’est ce prix qui est enregistré par l’administration fiscale, et non le prix affiché dans l’annonce, souvent plus élevé que le prix final.
La DGFiP publie ensuite ces données sous forme de fichiers ouverts. Ils sont issus des actes notariés et des informations cadastrales, ce qui explique que chaque vente soit rattachée à une parcelle précise.
Ces fichiers contiennent des informations personnelles. L’article R112 A-3 du Livre des procédures fiscales impose donc que leur réutilisation ne permette pas, même indirectement, de réidentifier les personnes concernées : le prix est public, pas l’identité du vendeur ni de l’acheteur.
Consulter la base DVF pour voir les biens vendus près de chez soi
La base DVF se consulte sur la carte des prix de vente de l’État. On saisit une adresse ou une commune, puis on zoome jusqu’à la parcelle pour afficher les ventes enregistrées autour de chez soi. C’est la réponse la plus directe aux recherches du type « prix des maisons vendues autour de chez moi ».
Les données couvrent les transactions des cinq dernières années, en métropole et outre-mer. Seuls l’Alsace, la Moselle et Mayotte sont exclus. Une vente de 2019 n’apparaît donc plus dans la version actuelle de la base.
La mise à jour a lieu deux fois par an, en avril et en octobre, et chaque publication remplace les fichiers précédents. La dernière en date est celle du 12 octobre 2026. Une vente signée au printemps peut ainsi attendre l’automne pour apparaître.
Lire une vente DVF : prix, surface, date et nature du bien
Chaque ligne de la base décrit une mutation, c’est-à-dire un transfert de propriété. On y trouve la date de la vente, la nature de la mutation (vente classique, vente en l’état futur d’achèvement, adjudication), la valeur foncière, le type de local (maison ou appartement), la surface bâtie, le nombre de pièces et la surface du terrain. Aucun nom n’y figure.
La valeur foncière est le prix inscrit pour la mutation. Pour comparer deux ventes, il faut la ramener à la surface : prix au m² = valeur foncière divisée par la surface bâtie. Une maison vendue 300 000 € avec 100 m² habitables donne ainsi 3 000 € le m².
Attention au terrain : pour une maison, la valeur foncière paie aussi le jardin. Deux maisons de même surface bâtie peuvent donc avoir des prix très différents si l’une est bâtie sur une grande parcelle.
Les ventes qui manquent ou qui faussent la moyenne
Certaines lignes demandent de la prudence avant d’entrer dans une moyenne. Une valeur foncière unique peut couvrir plusieurs lots, par exemple un appartement, une cave et un garage vendus ensemble : le prix par m² calculé sur le seul logement est alors faux.
Des ventes à conditions particulières s’éloignent aussi du marché. La vente en nue-propriété se conclut à un prix inférieur à la pleine propriété, puisque le vendeur garde l’usage du bien. Il en va de même d’un achat immobilier aux enchères, dont le prix dépend de la mise à prix et de la salle plutôt que du marché courant.
Enfin, la base ne dit rien de l’état du bien : une maison rénovée et une maison à rafraîchir de même surface apparaissent au même niveau. Et les ventes les plus récentes n’y figurent pas encore, puisque la base n’est mise à jour que deux fois par an.
Remonter plus loin ou cibler un bien précis : Patrim et la publicité foncière
DVF ne remonte pas au-delà de cinq ans. Pour aller plus loin, deux services de l’administration existent. Le premier est Patrim, accessible dans l’espace particulier de impots.gouv.fr avec ses identifiants fiscaux. Il faut y indiquer le motif de sa recherche, et l’usage doit rester administratif ou fiscal, par exemple pour évaluer un bien lors d’une succession ou d’une donation.
Patrim affiche des ventes de biens comparables, mais ne produit pas d’estimation automatique. Le service reste utile pour appuyer une valeur déclarée.
Le second passe par le service de publicité foncière, où l’on peut demander les renseignements sur les mutations d’un immeuble précis grâce à un formulaire. Cette voie suit l’historique d’un bien en particulier, là où DVF ne montre que les ventes récentes d’un secteur. Quant aux bases des notaires, elles sont réservées aux professionnels : un particulier n’y a pas accès directement.
Se servir des prix vendus pour estimer ou négocier
Pour estimer un bien, on retient les ventes récentes, proches géographiquement, de surface et de type comparables. Cinq à dix ventes bien choisies valent mieux qu’une moyenne de quartier calculée sur cent lignes hétérogènes. Ce calcul répond aussi à la question « combien mon voisin a vendu sa maison », sans que son nom apparaisse.
Ce prix au m² donne une fourchette de départ, pas une valeur définitive : l’état, l’étage, l’exposition et la présence d’un extérieur se jugent en visite. Un avis d’expert immobilier permet de trancher quand les ventes comparables sont rares ou très dispersées.
Côté acheteur, les prix vendus servent d’argument face à un prix affiché trop haut, notamment pour un primo-accédant qui compare avec les aides au premier achat avant de fixer son budget. Une offre appuyée sur trois ventes récentes comparables est plus difficile à écarter qu’une simple impression.
Ces données restent un indicateur : la prochaine mise à jour de la base, en avril, ajoutera les ventes signées depuis octobre.
